Analyse · Oktober 2026
Wie viel verlangen Banken bei Hypotheken über dem risikolosen Zins?
Der Aufschlag neuer Festhypotheken gegenüber Bundesobligationen mit gleicher Laufzeit, seit 2008 und berechnet aus Daten der Schweizerischen Nationalbank.
Daten bis August 2026. Wird automatisch aktualisiert, sobald neue Werte vorliegen.
1.56
Prozentpunkte
So viel lag die Festhypothek mit 10 Jahren Laufzeit im August 2026 über der Bundesobligation mit gleicher Laufzeit: 2.03 % gegenüber 0.47 %. Bei 2 Jahren waren es 1.43 Prozentpunkte, bei 5 Jahren 1.50 Prozentpunkte.
1.79
Prozentpunkte
So hoch war der Aufschlag bei 10 Jahren im Durchschnitt der Negativzinsphase von Januar 2015 bis August 2022. Heute liegt er 0.23 Prozentpunkte tiefer.
2.21
Prozentpunkte
Höchster Wert seit 2008, erreicht im Mai 2023. Seither ist der Aufschlag um 0.65 Prozentpunkte gesunken.
1.01
Prozentpunkte
Aufschlag gegenüber Pfandbriefen mit 10 Jahren Laufzeit. Über Pfandbriefe beschaffen sich Banken langfristig Geld für Hypotheken. Weil Pfandbriefe etwas mehr rentieren als Bundesobligationen, fällt dieser Aufschlag kleiner aus.
Hypothekarzins und risikoloser Zins
Die Fläche zwischen den beiden Linien ist der Aufschlag. Wähle die Laufzeit und ob du mit Bundesobligationen oder mit Pfandbriefen vergleichen möchtest.
- Festhypothek 10 Jahre2.03 %
- Bundesobligation 10 Jahre0.47 %
- Aufschlag1.56 Prozentpunkte
Werte für August 2026
In Prozent, Werte per Monatsende, Jan. 2008 bis Aug. 2026
Quelle: SNB-Datenportal, Publizierte Zinssätze für Neugeschäfte (publiziert am 01.10.2026) und Kassazinssätze von Anleihen (publiziert am 01.10.2026). Wird automatisch aktualisiert, sobald neue Werte vorliegen.
Was der Aufschlag misst
Eine Bundesobligation ist ein Darlehen an den Bund. Weil die Schweiz ihre Schulden mit sehr grosser Sicherheit zurückzahlt, gilt ihr Zins als risikoloser Zins. Er zeigt, was Geld über eine bestimmte Laufzeit am Markt ohne Ausfallrisiko kostet.
Eine Festhypothek hat ebenfalls eine feste Laufzeit und einen festen Zins. Der Aufschlag ist die Differenz zwischen beiden Zinsen bei gleicher Laufzeit. Er zeigt, wie viel mehr eine Familie für ihre Hypothek zahlt, als der Bund für sein Geld zahlen muss.
Was der Aufschlag bezahlen muss
Der Aufschlag ist nicht der Gewinn der Bank. Aus ihm bezahlt die Bank ihre eigene Finanzierung, denn sie leiht sich das Geld nicht zum Zins des Bundes. Dazu kommen das Risiko, dass ein Kredit ausfällt, das Eigenkapital, das sie für jede Hypothek halten muss, sowie Personal, Beratung und Systeme. Was danach übrig bleibt, ist die Marge.
Der Aufschlag über die Zeit
Der Aufschlag allein, für Festhypotheken mit 2, 5 und 10 Jahren Laufzeit.
- 2 Jahre
- 5 Jahre
- 10 Jahre
Aufschlag über Bundesobligationen gleicher Laufzeit, in Prozentpunkten. Grau hinterlegt: Leitzins unter null (Januar 2015 bis August 2022).
Durchschnitt nach Phase
Aufschlag in Prozentpunkten, Durchschnitt der Monatswerte. Rechts der Wert für Aug. 2026.
| Laufzeit | Vor den NegativzinsenJan. 2008 bis Dez. 2014 | NegativzinsenJan. 2015 bis Aug. 2022 | Seit Ende der NegativzinsenSep. 2022 bis Aug. 2026 | Aktuell |
|---|---|---|---|---|
| Gegenüber Bundesobligationen | ||||
| 2 Jahre | 1.32 | 1.83 | 1.48 | 1.43 |
| 5 Jahre | 1.39 | 1.80 | 1.58 | 1.50 |
| 10 Jahre | 1.45 | 1.79 | 1.68 | 1.56 |
| Gegenüber Pfandbriefen | ||||
| 2 Jahre | 1.12 | 1.59 | 1.08 | 1.08 |
| 5 Jahre | 1.10 | 1.42 | 1.05 | 1.00 |
| 10 Jahre | 1.09 | 1.42 | 1.09 | 1.01 |
Warum der Aufschlag schwankt
Im Durchschnitt war der Aufschlag in der Zeit der Negativzinsen am höchsten. Eine naheliegende Erklärung für diese Phase: Die Banken gaben die negativen Zinsen kaum an Sparerinnen und Sparer weiter. Spargelder, mit denen Banken einen grossen Teil der Hypotheken finanzieren, waren damit teurer als der Marktzins. Die Hypothekarzinsen sanken deshalb weniger stark als die Renditen der Bundesobligationen.
Nach der Zinswende 2022 stiegen die Zinsen schnell, und die publizierten Hypothekarzinsen reagierten kräftig. Seit Ende der Negativzinsen war der Aufschlag im Mai 2023 am höchsten. Heute liegt er unter dem Durchschnitt der Negativzinsphase.
Die Daten zeigen, wie sich der Aufschlag verändert hat. Sie zeigen nicht, welcher Grund wie stark dazu beigetragen hat. Auch der Wettbewerb unter den Anbietern, die Nachfrage nach Wohneigentum und die Kosten der Zinsabsicherung spielen eine Rolle.
Zum Vergleich: SARON-Hypotheken
Bei einer SARON-Hypothek folgt der Zins laufend dem SARON, dem Zins für Kredite unter Banken über einen Tag. Die Bank verlangt darauf einen festen Aufschlag. Diese Differenz misst die Marge der Bank ohne den Einfluss der Laufzeit und ist deshalb eine nützliche Ergänzung. Die SNB veröffentlicht diese Zinsen erst seit Januar 2021.
- SARON-Hypothek, 3 Jahre
- 1.10 %
- Aug. 2026
- SARON
- −0.06 %
- Aug. 2026
- Aufschlag aktuell
- 1.16 Prozentpunkte
- Durchschnitt seit Jan. 2021
- 1.20 Prozentpunkte
Ist der SARON negativ, rechnen viele Banken für die Hypothek mit null. Der hier ausgewiesene Aufschlag ist dann etwas höher als die vertraglich vereinbarte Marge.
Publizierte und effektiv bezahlte Zinsen
Die Zinsen in dieser Analyse sind publizierte Zinsen, also die Sätze, die Banken auf ihrer Webseite oder in Broschüren angeben. Im Gespräch mit der Bank werden oft tiefere Zinsen vereinbart. Für Privatpersonen veröffentlicht die SNB keine effektiv bezahlten Hypothekarzinsen. Es gibt sie aber für Unternehmen, und sie zeigen, wie gross der Unterschied sein kann.
- Publiziert, 10 Jahre
- 1.91 %
- Juni 2026
- Effektiv, Unternehmen, 7 bis 10 Jahre
- 1.80 %
- Juni 2026
- Unterschied aktuell
- 0.11 Prozentpunkte
- Grösster Unterschied seit 2009
- 1.37 Prozentpunkte
- Sep. 2022
Effektive Zinsen nur für Hypotheken von Unternehmen, Laufzeit 7 bis 10 Jahre. Quelle: SNB, Kreditzinsstatistik.
Methode
- Hypotheken: Mittelwert der von den Banken publizierten Zinssätze für neue Festhypotheken mit 2, 5 und 10 Jahren Laufzeit, per Monatsende (SNB, Publizierte Zinssätze für Neugeschäfte).
- Vergleichszins: Kassazinssätze von Bundesobligationen und Pfandbriefen mit gleicher Laufzeit, per Monatsende. Ein Kassazinssatz ist die Rendite einer Anleihe ohne Zinszahlungen während der Laufzeit. Die SNB schätzt ihn aus den Kursen aller gehandelten Anleihen (Verfahren nach Nelson, Siegel und Svensson).
- Im September 2025 hat die SNB die Berechnung der Renditen von CHF-Anleihen revidiert, gültig ab August 2025. Die Analyse nutzt die seither publizierte Tabelle. Ihre Werte für Bundesobligationen bis Juli 2025 sind identisch mit der früheren Tabelle. Bei den Pfandbriefen berücksichtigt die SNB seit August 2025 auch Anleihen mit kürzerer Restlaufzeit.
- Aufschlag: Hypothekarzins minus Vergleichszins im selben Monat, in Prozentpunkten. Gerechnet wird nur mit Monaten, in denen beide Werte vorliegen. Nichts wird geschätzt oder ergänzt. Angezeigte Differenzen werden aus den auf zwei Stellen gerundeten Zinsen gebildet, damit sie zu den angezeigten Werten passen. Durchschnitte und die CSV-Datei rechnen mit den ungerundeten Werten.
- Phasen: vor den Negativzinsen (Januar 2008 bis Dezember 2014), Negativzinsen (Januar 2015 bis August 2022, Leitzins am Monatsende unter null), seit Ende der Negativzinsen (ab September 2022). Durchschnitte sind einfache Mittelwerte der Monatswerte.
- SARON-Hypotheken: publizierter Zins für SARON-Hypotheken mit 3 Jahren Laufzeit minus Monatswert des SARON. Effektive Zinsen: Mittelwert der neu abgeschlossenen Festhypotheken von Unternehmen mit 7 bis 10 Jahren Laufzeit (SNB, Kreditzinsstatistik).
- Alle Zahlen sind zusätzlich mit einem eigenständigen Programm in Python nachgerechnet.
Quellen: SNB, Publizierte Zinssätze für Neugeschäfte, SNB, Kassazinssätze von Eidgenössischen Anleihen und CHF Anleihen verschiedener Schuldnerkategorien, Monat, SNB, Geldmarktsätze, SNB, Zinssätze von neuen Kreditabschlüssen nach Produkten und Laufzeiten. Publiziert am 01.10.2026 (Hypotheken), 01.10.2026 (Anleihen), 01.10.2026 (SARON) und 21.09.2026 (Kreditzinsen). Zur Revision der Anleihenrenditen: SNB, Änderungen und Revisionen, September 2025: Revision der Berechnung der Renditen von CHF-Anleihen. Nutzung mit Quellenangabe gemäss den Bedingungen der SNB.
Grenzen
- Der Aufschlag ist nicht der Gewinn der Banken. Banken finanzieren Hypotheken nicht zum Zins des Bundes, sondern über Spareinlagen, Pfandbriefe, Anleihen und Zinsswaps. Sie tragen Kosten für Eigenkapital, Personal und Systeme sowie das Risiko, dass Kredite ausfallen.
- Die Hypothekarzinsen sind publizierte Zinsen und ein Durchschnitt über alle meldenden Banken. Was eine einzelne Person bezahlt, hängt von Bank, Verhandlung, Einkommen und Höhe der Hypothek ab und liegt oft darunter.
- Hypothek und Bundesobligation sind nicht genau dasselbe Produkt. Eine Hypothek wird zum Beispiel teilweise zurückbezahlt oder kann vorzeitig aufgelöst werden. Der Vergleich mit gleicher Laufzeit ist deshalb eine gute Annäherung, aber kein exakter Preis für das Risiko.
- Zinsswaps, mit denen Banken Festhypotheken oft absichern, wären ein weiterer sinnvoller Vergleich. Diese Daten sind aber nicht frei verfügbar.
- Die Analyse beschreibt, wie sich die Zahlen entwickelt haben. Sie belegt keine Ursachen.
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Diese Analyse dient nur der Information und ist keine Anlage oder Finanzierungsberatung.